25/05/2026
Fully Paid ka na sa Bank/PAG-IBIG pero “Encumbered” Pa Rin ang Title sa Registry of Deeds?
Maraming property owners ang nagugulat kapag fully paid na nila ang housing loan nila sa Bank o PAG-IBIG, pero nang kumuha sila ng Certified True Copy ng titulo, nakalagay pa rin:
“Mortgage/Real Estate Mortgage”
o kaya
“Encumbered”
Normal ba ito?
Oo — at madalas nangyayari ito kapag hindi pa naipapa-cancel ang mortgage annotation sa Registry of Deeds (ROD).
Ano ang ibig sabihin ng “Encumbered”?
Kapag naka-encumbered ang title, ibig sabihin may nakarehistrong claim o obligasyon sa property — kadalasan ay mortgage sa bangko o PAG-IBIG.
Kahit fully paid ka na, mananatili pa rin ang annotation hangga’t hindi ito officially pinapacancel sa Registry of Deeds.
Sa madaling salita:
* Bayad ka na sa utang
* Pero sa records ng gobyerno, naka-mortgage pa rin ang property
Bakit importante na ma-cancel ito?
Kapag hindi na-cancel ang encumbrance:
* Magmumukhang may existing utang pa ang property
* Posibleng magkaroon ng delay sa bentahan
* Mahihirapan kang gamitin ito bilang collateral ulit
* Puwedeng magdulot ng problema sa transfer ng title
* Nakakaapekto sa clean status ng property documents
Ano ang dapat gawin?
1. Kunin ang Release of Mortgage / Cancellation of Mortgage Documents
Kapag fully paid ka na, dapat mag-issue ang Bank o PAG-IBIG ng mga sumusunod:
* Release of Real Estate Mortgage
* Cancellation of Mortgage
* Original Title (kung hawak nila)
* Promissory note marked “Paid”
* Other supporting documents
Minsan hindi ito automatic na binibigay, kaya kailangan mong i-follow up.
2. Bayaran ang kinakailangang fees at taxes
May mga documentary stamp taxes, registration fees, at other minimal charges na kailangang bayaran para ma-process ang cancellation.
3. Ipa-register ang Cancellation sa Registry of Deeds
Dalhin ang complete documents sa tamang Registry of Deeds kung saan naka-register ang property.
Kapag approved na:
* Tatanggalin ang annotation ng mortgage
* Maglalabas ng updated title
* Magiging “clean title” na ang status
4. Kumuha ng bagong Certified True Copy
Pagkatapos ma-process, kumuha agad ng bagong kopya ng titulo para ma-check kung wala na talagang encumbrance annotation.
Importanteng Paalala
Maraming homeowners ang akala automatic nang malinis ang title kapag tapos na ang loan — pero hindi ito automatic sa maraming kaso.
Responsibilidad pa rin ng owner na siguraduhing:
✅ Released na ang mortgage
✅ Cancelled na sa Registry of Deeds
✅ Updated na ang titulo
Practical Tip
Kapag fully paid ka na:
* Huwag hayaang tumagal ng maraming taon bago ipa-cancel ang mortgage
* Itago lahat ng receipts at release documents
* Mag-request agad ng updated title copy after cancellation
Dahil kahit bayad ka na, kung naka-encumbered pa rin sa records, puwede ka pa ring magkaroon ng aberya sa future transactions.
